Não haverá processo de venda em 2022 do terreno de Adif na Operação Chamartín para Criar Madri Novo Norte (Cria a MNN), empresa de BBVA que tem a opção de compra desses lotes. Desta forma, a transferência é adiada por mais um ano (até 2023) avaliada em 1.245 milhões de eurosque o administrador ferroviário irá embolsar.

Já no ano passado se sabia, como avançava também este jornal, que a Adif precisava de mais tempo para regularizar no registo e no cadastro aqueles terrenos de origem ferroviária, que no passado correspondiam à Renfe (antes da existência da Adif). Para que a venda fosse válida, o administrador ferroviário teve que regularizar a propriedade de todos esses terrenos antes de transferi-los para a empresa Crea MNN.

Mas esse processo está se mostrando mais complexo e lento do que o esperado, de modo que ambas as partes estenderão novamente o contrato de compra até 2023, segundo fontes familiarizadas com a situação.

A Crea MNN (antiga empresa Distrito Castellana Norte ou DCN) chegou a um acordo para adquirir esses terrenos para 1,245 milhão pagáveis ​​ao longo de 20 anos à empresa pública. O acordo prevê que, no momento da assinatura, o promotor BBVA (que também tem como acionistas a Merlin socimi e a construtora San José) deverá pagar 216,87 milhões do primeiro pagamento (ver gráfico com o cronograma de desembolsos). Em duas décadas, terá que pagar 984,22 milhões pelo terreno e 261,23 milhões de juros.

Estes pagamentos são relevantes para o administrador ferroviário presidido pelo Maria Luísa Domingues, uma vez que está atualmente imersa no processo de reforma da estação de Chamartín com um custo avaliado em cerca de 1.100 milhões. O Ministério dos Transportes, Mobilidade e Agenda Urbana espera em dezembro revelar o vencedor do concurso internacional para o projeto da reforma da estação Chamartín-Clara Campoamor.

Recreação de Madrid Nuevo Norte.


Recreação de Madrid Nuevo Norte.

A macrooperação de planejamento urbano –atualmente chamada Madrid Nuevo Norte– nasceu em 1993 justamente para fechar o fosso ferroviário nesta estação ao norte da capital. Quando o Crea MNN concluir a aquisição, será o principal proprietário de alguns terrenos onde está prevista a construção de 10.500 residências, um grande parque na cobertura viária e o que será o distrito financeiro da cidade com novos prédios de escritórios.

Nestes meses, Adif, Adif Alta Velocidad e Renfe avançaram no objetivo de notarizar a venda do terreno e desenvolvimento urbano, bem como para a constituição da hipoteca que o Crea MNN deve subscrever. Segundo fontes empresariais próximas ao processo, o escopo da operação exige um registro e regularização cadastral de alta complexidade, a que se soma a necessidade de avançar com todas as garantias legais.

Um porta-voz do Crea MNN explica que ambas as partes estão trabalhando para chegar à data prevista, para assinar antes do final de 2022, embora a prioridade seja a segurança jurídica. Por isso, reconhece que a prorrogação não está descartada e, se necessário, não haverá problema em aceitá-la, pois esse atraso já estava previsto no contrato.

O acordo entre o promotor e o administrador ferroviário terminou inicialmente em 2021, embora contemplasse uma prorrogação de 90 dias. Como esse prazo também não foi atingido, em abril deste ano foi novamente assinado um adiamento, que agora será estendido até 2023.

Enquanto isso, a operação urbana já dá seus primeiros passos, com o início das obras de cobertura das vias. Paralelamente, trabalha-se no processo de tramitação urbanística para avançar na constituição das juntas de compensação (proprietários dos terrenos a cargo da gestão), embora até que o Crea MNN não seja o proprietário do terreno, não será poder começar a investir nas primeiras obras de urbanização.

aumentar o capital

Para realizar o primeiro pagamento do Crea MNN à Adif, o promotor terá, presumivelmente, que aumentar o capital para pagar os primeiros 216,87 milhões. Atualmente, a participação majoritária nesta empresa é detida pelo BBVA (75,54% do capital) e os sócios minoritários Merlin e San José (10%) controlam 14,46% e 10%, respectivamente. Ano passado, Ismael Clemente, CEO da Merlin, lembrou que, proporcionalmente à sua participação nesta empresa, a SOCIMI terá de desembolsar algo inferior a 40 milhões. No caso do BBVA, o pagamento seria em torno de 160 milhões.

Justamente esses dois sócios, Merlin e BBVA, aguardam nos próximos dias a sentença arbitral sobre se o banco presidido pelo Carlos Torres pode retirar aos acionistas minoritários o direito de preferência e compra preferencial dos estatutos do Crea MNN, conforme aprovado na assembleia geral do ano passado.



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